Отдельные инвестиционные инструменты, например, недвижимость, традиционно считаются более надежными, поэтому у некоторых начинающих инвесторов может сложиться впечатление, что вероятность потерять вложения в таких случаях минимальна. Конечно же, это не так, потому что нерациональные действия могут привести к провалу вне зависимости от выбранного инструмента. Эксперт по недвижимости и основатель агентства инвестиционной недвижимости Barno Estate Барно Турсунова рассказала о самых популярных ошибках начинающих инвесторов и объяснила, к чему стоит готовиться в 2024 году.
Хотите приобрести недвижимость для жилья или аренды? Быть может, цель – покупка на ранних этапах строительства и последующая продажа? Разрабатывать свою инвестиционную стратегию нужно, отталкиваясь именно от ответа на эти вопросы.
Представьте, что инвестор решил приобрести недвижимость для сдачи в аренду, но при этом он выбирает объект так, как если бы покупал квартиру для жилья. На самом деле даже на этом можно потерять деньги. Не говоря уже о случаях, когда человек стремится приобрести квартиру для краткосрочных инвестиций, то есть для перепродажи через 2-3 года, а совершает те шаги, которые инвесторы делают для долгосрочных вложений, когда недвижимость приобретается на срок от 8-10 и более лет.
Некоторые инвесторы подходят к процессу очень основательно, они изучают рынок, оценивают риски. Однако в некоторых ситуациях это становится препятствием на пути к реализации стратегии и получению пассивного дохода. Начинающий инвестор откладывает действия, боясь упустить лучшую возможность, зайти не в тот сегмент или выбрать неправильную стратегию. Но такое промедление порой как раз и приводит к упущенным возможностям.
Другая ловушка: попытка полностью накопить на объект прежде, чем вкладывать деньги. Когда наша семья только переехала в Москву, мы с мужем начали копить деньги на квартиру, но всего через год выбранный нами объект подорожал на 50%. В итоге мы решили взять другой тип недвижимости в ипотеку и не прогадали. На старте цена приобретенного таунхауса составляла $330 тысяч, а на следующий год он стоил уже $620 тысяч. Именно тогда на своем опыте я поняла, что на недвижимости можно зарабатывать очень неплохие деньги, причем для этого не обязательно вкладывать лишь тот капитал, который вы имеете на руках.
Принятие решения без проведения основательного анализа и, как следствие, неудачный вход в сделку – одна из главных ошибок инвесторов. Ключевая проблема заключается в покупке активов на пике рынка и по завышенной стоимости, ведь в таком случае придется либо продавать объект себе в убыток, либо ждать роста стоимости, что сопряжено с целым рядом рисков, если ваш изначальный план выглядел совсем иначе.
На самом деле даже покупка недвижимости по рыночной стоимости может привести к значительным потерям. Как? Рассмотрим на примере следующей ошибки.
Начинающие инвесторы могут преувеличить свои финансовые возможности. В результате даже из хорошей, казалось бы, сделки придется выйти с убытком. Пример: покупатель решил приобрести квартиру по рыночной цене в ипотеку. Сделка состоялась, прошел год. Как правило, в начале графика платежей бóльшая часть средств идет на уплату процентов, а не тела кредита.
Вдруг произошел форс-мажор, человеку срочно нужны деньги, единственный выход – продать недвижимость. В лучшем случае сделать это получится по той же цене, по которой он приобрел объект, потому что квартира, купленная по рыночной цене, растет не так быстро. На это требуется от 2 до 5 лет.
Значит, человек вышел из сделки в ноль? Нет, ведь ему также придется заплатить налог за продажу недвижимости. Не стоит забывать и про проценты, которые были выплачены по ипотеке за первый год, а также инфляцию.
Еще одна распространенная ошибка – принятие эмоциональных решений, которые основаны на ваших личных ощущениях и представлениях. Когда при выборе квартиры вы в первую очередь отталкиваетесь от своего восприятия, то есть инвестируете в тот проект, который вам нравится на эмоциональном уровне, вы совершаете ошибку.
Ключевые факторы, на которые нужно опираться при выборе недвижимости – это данные рынка, результаты вашего анализа, то есть объективные показатели. Эмоции должны отходить на второй план.
Смежная проблема в том, что порой начинающий инвестор принимает решения, отталкиваясь от позитивного представления о будущем того проекта, в который он вкладывает деньги. На самом деле стоит также рассматривать и пессимистичный сценарий.
Проанализируйте, при каких условиях ваша сделка приведет к тому, что вы уйдете в ноль или даже в минус. Можете ли вы позволить себе такой убыток? Постарайтесь ответить на этот вопрос, сохранив холодную голову.
Представим, что инвестор приобрел квартиру для перепродажи, но спроса нет, и недвижимость продолжает оставаться в собственности владельца. Тогда он решает начать сдавать ее в аренду.
Мы уже выяснили, почему выбор стратегии зависит от цели. Смена стратегии в моменте также приведет к убыткам. В нашем примере, если инвестор все-таки будет сдавать объект в аренду, то продать по той цене, по которой он хотел сделать это изначально, точно не получится.
Некоторые начинающие инвесторы стремятся получить наибольший доход и заработать быстро. Порой они не обращают внимание на объекты с хорошей доходностью, поскольку ищут еще более выгодные варианты. Иногда вкладчики действительно их находят, но здесь могут быть свои нюансы.
Очень дешевые предложения на рынке далеко не всегда выгодны. С объектом могут быть какие-то проблемы, о которых покупатель просто не узнает до того момента, когда будет уже поздно.
В таком случае даже нулевая доходность может стать положительным исходом, риск потери депозита возрастает. Итог – разочарование и потеря мотивации для дальнейших инвестиций вместо ожидаемой сверхдоходности.
Последняя ошибка связана с отсутствием понимания возможных подводных камней. Для инвесторов на вторичном рынке ключевой проблемой может стать покупка недвижимости у человека, который находится в предбанкротном состоянии.
Если начнется процедура банкротства, то приобретенная квартира также будет подвержена взысканию, потому что должник не имел права ее продавать. В таком случае имущество переходит в банкротную массу, а новый владелец становится кредитором, которому придется ждать распределения средств должника. Причем с большой долей вероятности получить все сумму назад не получится.
Вкладчики на первичном рынке должны обратить особое внимание на застройщика, нужно проверить его на добросовестность. При этом многие начинающие инвесторы не знают об одном подводном камне, который может полностью сломать их стратегию.
Представим, что человек решил вложить деньги на короткий срок – 2-3 года. Он приобрел жилую недвижимость в ипотеку на этапе предстарта или котлована с целью продать ее до получения ключей, то есть по переуступке. Дело в том, что до ввода дома в эксплуатацию объект считается новостройкой, то есть квартиру в нем можно купить по льготной ипотечной программе. Однако некоторые застройщики запрещают продажу недвижимости до завершения строительства.
Инвесторам необходимо учитывать все эти нюансы, а также оценивать перспективы дальнейшего развития рынка. Например, 2023 год ознаменовался повышением ключевой ставки и введением надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам.
Особенно богатым на изменения выдался декабрь: с 23 числа заемщик может оформить на себя только одну льготную ипотеку. Кроме того, максимальная сумма кредита уменьшилась с 12 до 6 млн рублей, а минимальный размер первоначального взноса, наоборот, увеличился с 20 до 30%. При этом изменения по процентам и суммам не коснулись семейной и IT-ипотеки.
Все это означает, что приобрести жилье для инвестиций станет сложнее, вполне вероятна коррекция рынка. Но есть и хорошие новости. На самом деле для инвесторов первое полугодие 2024 года станет неплохой точкой входа, потому что в это время все еще будет действовать льготная ипотека. Продлят ли ее или нет – большой вопрос. Конечно же, при принятии решений нужно учитывать цели, не медлить, но и не торопиться. Поэтому чтобы избежать ошибок начинающие инвесторы могут обратиться к профессионалам, ведь сейчас на рынке есть большой выбор различных агентств, которые специализируются на инвестициях в недвижимость.