Замена коммуникаций в квартире часто становится поводом для судебных разбирательств между жильцами и управляющей организацией. Представлю вашему вниманию свежий пример из практики, когда после замены труб отопления в своей квартире собственник задолжал ТСЖ.
Началось все с того, что еще в 2014 году на общем собрании собственников этого дома было принято решение провести капитальный ремонт систем водоснабжения и канализации: материалы должно было закупать ТСЖ из своих средств, а работы по замене труб в квартирах оплачивались за счет собственников.
Ремонт растянулся на годы. А в 2021 году обнаружились проблемы с системой отопления: собственница одной из квартир стала жаловаться на то, что трубы в ее жилом помещении находятся в аварийном состоянии.
В ответ ей предложили оплатить необходимые работы по замене стояка, но она отказалась. В 2023 году трубу все-таки прорвало — и квартире собственницы был причинен серьезный ущерб.
После аварии ТСЖ заменило, наконец, стояк отопления — и обратилось в суд, чтобы с собственницы взыскали 3 199 рублей за проведенные работы (ссылаясь на решение общего собрания 2014 года).
Собственница же в ответ тоже подала иск, требуя, чтобы ТСЖ возместило ей 37 тысяч рублей за ремонт квартиры, а также моральный вред.
Суд решил так:
- стояки отопления относятся к общему имуществу многоквартирного дома — поэтому их ремонт является обязанностью управляющей организации, и принятое на общем собрании решение собственников самостоятельно оплачивать работы по замене стояков не может изменить это правило (т. к. оно установлено законом — ст. 161 ЖК РФ). Значит, в иске ТСЖ следует отказать,
- в результате ненадлежащего исполнения ТСЖ своих обязанностей по ремонту общего имущества квартире собственника был причинен ущерб — следовательно, возмещать его должно ТСЖ.
В итоге с ТСЖ взыскали в пользу собственницы всю стоимость ремонта (37 тысяч рублей), а также судебные расходы, компенсацию морального вреда 5 тысяч рублей и штраф 21 тысячу (т. к. были нарушены права потребителя). ТСЖ дошло до кассации, но там подтвердили это решение (Первый КСОЮ, дело № 8Г-27797/2023).
Отмечу, что управляющая организация обязана за свой счет заменять не только сам стояк отопления, но и неисправные батареи в квартире, если на них нет отключающих устройств: многочисленные примеры из судебной практики это подтверждают.