Апарт-отели становятся популярнее из года в год – это действительно ликвидная...

Апарт-отели становятся популярнее из года в год – это действительно ликвидная недвижимость, которая позволяет зарабатывать хорошие деньги. Однако, далеко не все инвесторы готовы участвовать в подобных проектах. Одна из причин – заблуждения, которые связаны с апартаментами. Рассказываем об основных.

Это, конечно, неправда. Комплексы с апартаментами точно также участвуют в партнерских программах с банковскими учреждениями, как и жилые комплексы. Поэтому любой покупатель, подходящий по условиям конкретного банка, может взять ипотечный займ, а затем – рефинансировать его. Есть, впрочем, и свои нюансы – например, апартаменты нельзя взять в рамках льготной ипотеки. Нельзя воспользоваться субсидиями – материнским капиталом, военной ипотекой и т.д.

Однако, все остальные виды ипотечных займов доступны покупателям. Более того, некоторые застройщики предлагают особые условия при покупке нежилых юнитов – предоставляют скидки, предлагают беспроцентную рассрочку.

Этот миф берет свое начало из отсутствия возможности сделать постоянную регистрацию в апартаментах. Однако, никто не может вам запретить сделать в апартаментах временную регистрацию. С этой регистрацией вы можете приписаться к поликлинике, школе, детскому саду именно по месту проживания. Также вы без проблем сможете зарегистрировать автомобиль в ГИБДД (почему-то этот вопрос у многих вызывает опасения). Кроме того, вам будут приходить почтовые отправления, вы сможете оформить необходимые документы и так далее.

Налог на апартаменты действительно чуть выше, чем на обычную квартиру, однако в реальности разница не столь велика, как об этом любят говорить застройщики, которые реализуют исключительно жилую недвижимость. Дело в том, что налог на апартаменты составляет 0,5% от кадастровой стоимости жилья, а налог на квартиру – всего 0,1%. Однако, мало кто учитывает, что кадастровая стоимость апартаментов значительно ниже, чем у квартиры. Как итог, сумма налога оказывается всего на 20-40% выше, чем у квартиры. В рублевом эквиваленте это значит, что в год вы переплатите 1-2 тысячи рублей, если речь идет о небольшой квартире – студии, «однушке» или «двушке».

Как и любой другой объект недвижимости, апартаменты можно продать без проблем – насколько легко это удастся сделать, зависит ото многих факторов. Если это качественные сервисные апартаменты недалеко от метро или расположенные в удачном с природной/инфраструктурной точки зрения месте, то покупатель найдется быстро. Важно правильно определить цену на юнит и обратиться в надежное агентство недвижимости. В случае с апартаментами, чтобы не платить подоходный налог при продаже, потребуется ждать пять лет с момента оформления собственности.

Продажа апартаментов зачастую оказывается даже более быстрой и простой, чем продажа квартиры – за последний год спрос на апартаменты вырос вдвое, увеличились и цены. Причем, стоимость квадратного метра в апартаментах выросла сильнее, чем в классических квартирах на «вторичке» и «первичке».

Это неправда. Да, коммунальные услуги в апартаментах выше, чем в квартирах в среднем в полтора раза, однако в несколько раз ниже, чем в коммерческой недвижимости. Более того, высокая стоимость к/у зачастую оказывается оправданной. Ведь, в отличие от обычных жилых комплексов, в апарт-отелях сотрудники УК оказывают большой спектр услуг – от звонка-будильника до трансфера в аэропорт, от услуг переводчика до прачечной и доставки еды в номер. Логично, что наем сотрудников, ведение различных видов деятельности обходится УК дороже, поэтому и оплата должна быть выше.

Федеральный закон №214 распространяется на все виды долевого строительства – вне зависимости от того, какой формат жилья в нем реализуется. То есть, покупатели апартаментов становятся такими же дольщиками, как и покупатели обычных квартир.

Таким образом, информация о том, что МФК строятся не по ФЗ №214 – ложная. Другой разговор, что довольно часто небольшие апарт-отели появляются в рамках реконструкции исторических зданий – в этом случае заключается предварительный договор купли-продажи или договор бронирования. Это довольно рискованная система, но касается она не только апартаментов – точно также в центре Петербурга можно встретить реконструируемые постройки, где на таких условиях девелоперы предлагают классические квартиры. Таким образом, со стороны ФЗ №214 юридические особенности покупки апартаментов и квартир одинаковы.

Это самый забавный миф из всех, которые только можно услышать об апартаментах. Комплексы с сервисными апартаментами гораздо лучше укомплектованы инфраструктурными элементами, чем жилые комплексы. Дело в том, что именно качественной инфраструктурой МФК привлекают к себе постояльцев – им просто будет невыгодно делать здание без ресторанов, коворкинга, магазина, фитнес-центра и салона красоты. Чем больше «фишек» в проекте, тем более он окажется востребованным среди арендаторов, соответственно – тем более выгодной окажется сдача в аренду номеров. Что касается социальной инфраструктуры, то она редко включает детские садики и школы, но будем откровенны – во-первых, далеко не все жилые комплексы предусматривают такие социальные объекты, во-вторых – комплексы с апартаментами традиционно строятся в отлично развитых с точки зрения инфраструктуры локациях.

Конечно, если речь не идет о псевдо-апартаментах, когда застройщик просто не может по тем или иным причинам поменять статус земель и строит комплекс с «апартаментами», а не с квартирами, как изначально было задумано. Подобные проекты лучше обходить стороной – вычислить их несложно: они находятся в неприглядных местах около промышленных зон и вдали от станций метро.

По закону к жилым комплексам предъявляются более строгие требования с точки зрения звуко- и теплоизоляции, нежели чем к нежилым. Что касается пожарной безопасности, требования к ней одинаковы в обоих случаях. Однако же, все зависит от звездности гостиницы – крайне редко застройщики идут на удешевление материалов, ведь тогда они не смогут получить заветные три звезды (и больше). Чем больше звезд присвоено апарт-отелю, тем более качественно он будет построен. Высокий уровень звукоизоляции и приятное нахождение в номере – залог того, что о гостинице будут оставлять хорошие отзывы. Если это не застройщик-однодневка, а компания, для которой важна репутация, логично предположить, что сервисный апарт-отель она построит ничуть не хуже, чем жилой комплекс.

Так как МФК строятся в соответствии с теми же законодательными актами, что и жилые комплексы, никаких дополнительных рисков покупатель не несет. Чтобы быть уверенным в успешном завершении строительства, необходимо большое внимание уделять портфолио и имени девелопера. И, конечно, если вы вкладываете средства как инвестор, следует провести анализ – насколько ликвиден рассматриваемый вами проект, легко ли будет сдавать номер в аренду. Также стоит расспросить представителей застройщика об имеющихся программах доходности.

Планировки в апартаментах рассчитаны на комфортное проживание – либо краткосрочное, либо долгосрочное. На формат конкретной гостиницы следует обратить внимание заранее – есть апарт-отели с небольшими юнитами-студиями, а есть с полноформатными апартаментами в несколько комнат. Первые чаще всего предполагают вариант гостиничного проживания на небольшой срок, вторые – долгосрочную аренду. Примечательно, но в большинстве случаев именно первые способны принести максимальный доход.

По материалам портала ners.ru