Экономический и политический кризис заставил многих россиян задуматься о том, как сохранить сбережения. По данным аналитического центра университета «Синергия», около 12% граждан планируют вложиться в недвижимость. Аналитики «Метриум» объясняют, почему именно жилье лучше подходит для антикризисных инвестиций.
Россия переживает уникальный кризис, который не имеет аналогов в её истории. Еще никогда прежде страна не сталкивалась одновременно с военной операцией, санкциями развитых стран против экономики и торговыми ограничениями корпораций, будучи одновременно зависимой от импорта и глубоко интегрированной в мировую кооперацию. В определенной степени действия инвесторов ограничены и правительственными мерами защиты экономики, а неопределенность дальнейшего развития событий крайне высока. В этих условиях для обладателей достаточных сбережений становится привлекательной именно недвижимость.
Из-за кризиса возможные активы для вложений сильно потеряли в своей ликвидности, особенно в глазах не профессионального инвестора, а обычного гражданина, который стремится в непростых условиях сохранить или приумножить сбережения.
Рынок акций и других ценных бумаг очень волатильный. Санкции направлены именно на крупнейшие российские корпорации и банки, поэтому прогнозировать перспективы их акций и облигаций практически невозможно.
Другой вариант – вклады. Действительно, многие банки повысили ставки по рублевым депозитам, которые достигают 23,6% годовых. Однако Центробанк уже опубликовал консенсус-прогноз о том, что по итогам 2022 года инфляция ожидается на уровне 20%. К тому же цены на другие товары, которые сейчас можно приобрести вместо вклада, могут вырасти ещё значительнее (автомобили, недвижимость, бытовая техника, электроника).
Инвестировать в наличную валюту фактически нельзя. Центробанк ввел комиссию на покупку евро и долларов, а также ограничение на снятие иностранной наличности до 9 сентября 2022 года.
Золото может стать привлекательным активом в связи с отменой НДС на его покупку для физических лиц, но этот инструмент подходит для очень долгосрочных вложений – на коротких дистанциях на вложениях в драгметаллы легко потерять.
Криптовалюты остаются очень волатильным инструментом, а их юридический статус в России всё еще под вопросом.
В таких условиях инвестору с достаточно крупными сбережениями остается вложиться только в недвижимость, чтобы избежать обесценивания рублевых сбережений или дальнейшей заморозки валютных счетов.
Еще один плюс жилой недвижимости – это «прозрачность» такого инструмента вложений с точки зрения непрофессионального инвестора. Большинство россиян в течение жизни так или иначе были вовлечены в операции с жильем или хотя бы приценивались к рыночным предложениям. Квартира – это потребительский товар, но с мощным инвестиционным потенциалом.
Обычный человек может самостоятельно или консультируясь с риелтором определить, насколько выбранная квартира ликвидна, подойдет ли она для сдачи в аренду или для жизни семейного покупателя. Приобретая квартиру в родном городе, клиент способен оценить транспортную доступность, удобство локации, обеспеченность социальной и коммерческой инфраструктурой.
Помимо этого, недвижимость – прогнозируемый актив. Покупателю не нужны специальные знания, чтобы хотя бы примерно оценить перспективы перепродажи жилья в зависимости от экономической ситуации, с которой он и сам постоянно сталкивается. Для понимания принципов развития рынков других инструментов (валюта, ценные бумаги, драгоценные металлы), нужны профессиональные знания и постоянное отслеживание отраслевой аналитики.
Еще один плюс недвижимости как актива – это многофункциональность. В отличие от других потенциальных инструментов для вложения средств, квартиру можно использовать по-разному, в зависимости от того, как складывается ситуация.
Прежде всего, квартиру можно перепродать. Ликвидная недвижимость всегда найдет своего покупателя, даже в кризис. Жилье в Москве с хорошей транспортной доступностью, собственной инфраструктурой и актуальной архитектурой хорошо продавалось в 2015 и в последующие годы, когда ситуация со спросом была непростой.
Помимо этого, квартиру можно сдать в аренду. В этом случае выручка с актива не только позволит покрывать эксплуатационные расходы и налоги, но и дополнительно заработать инвестору.
«При этом инвестору лучше делать выбор в пользу квартир с отделкой, оснащенных системами умного дома, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор компании «Кортрос-Москва» (девелопер ЖК в Московском регионе Headliner, ILove, Bauman House, «Равновесие»). – Пока что это сравнительно редкий продукт, но часть застройщиков уже предлагают жилье с умными системами под ключ. В частности, в нашей компании разработан стандарт “Умная квартира Кортрос”. С помощью домашних интеллектуальных систем, телеметрии коммунальных ресурсов и энергоэффективных решений расходы на содержание жилья снижаются на 30%. Для инвестора, который сдает такую квартиру в аренду, это способствует существенному повышению доходности».
Наконец, квартиру можно использовать по прямому назначению, поселившись в ней самому, скажем, ради продажи другой, более старой или более ликвидной.
Для сохранения рублевых доходов и сбережений недвижимость подходит благодаря своей ликвидности. В условиях слабого экономического роста, ограниченности инструментов для вложений и высокой инфляции, квартиры фактически стали инвестиционным товаром в России. Именно поэтому цены на них в долгосрочной перспективе повышаются, часто при слабом влиянии реальной ситуации со спросом.
Так, по данным «Метриум», квадратный метр в массовых новостройках Москвы в феврале 2015 года стоил 151 тыс. рублей. В феврале 2022 года он подорожал до 281 тыс. рублей. Таким образом, за семь лет средние цены массовых новостроек выросли на 87%. Прогрессирующий уровень инфляции в России за аналогичный период вырос на 45%.
В текущих условиях есть множество факторов, которые будут подталкивать цены на жилье вверх. Прежде всего, это повышение себестоимости строительства. Только за 2021 год стоимость строительных материалов выросла на 23%. Повышение ключевой ставки приведет к росту расходов на обслуживание кредитов и уменьшению девелоперской активности, что создаст предпосылки для снижения предложения нового жилья.
Помимо этого, отмечают аналитики «Метриум», при высоких ставках по строительным кредитам застройщики будут особенно заинтересованы в том, чтобы в период строительства активно шли продажи. Чем больше сделок, тем больше средств на эскроу-счетах, а значит – ниже ставка по финансированию проекта застройки от банка. Соответственно, и разница в цене дома на этапе котлована и к концу его строительства сохранится, то есть на ранних вложениях можно заработать за счет роста цены.
Предпосылки для спроса создаются и в более дорогих сегментах столичного рынка. Ограничения на поездки и зарубежные транзакции заставят обеспеченных россиян искать альтернативы иностранным недвижимым активам на территории России. Самое высокое качество новостроек бизнес-, премиум- и элитного класса предлагает именно московский рынок жилья.
Также спрос на жилье будут поддерживать власти. Жилищное строительство – одна из немногих отраслей экономики, которая имеет все внутренние ресурсы для развития в условиях кризиса и санкций. Именно поэтому, как показал опыт предыдущего десятилетия, власти поддерживают рынок недвижимости путем субсидирования ипотеки. С высокой вероятностью такие же меры примут и сейчас.
«У грамотного инвестора должен быть диверсифицированный пакет вложений, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум. – В той или иной мере инвестировать можно во все доступные активы, но основу портфеля все-таки будет составлять недвижимость в силу своей цены и максимальной надежности. При этом отмечу, что благодаря реформе долевого строительства покупка квартир в строящихся домах сейчас намного лучше защищена, чем когда-либо прежде, потому что все средства инвестора хранятся на эскроу-счетах банка, который кредитует строительство. Полагаю, в ближайшей перспективе недвижимость останется наименее рискованным, но наиболее надежным сохранным активом».