События последних двух недель и потрясения в финансовой сфере не могли не отразиться на самых важных секторах экономики – строительной отрасли и рынке недвижимости. Пока ситуация остается стабильной и участники ожидают объявления мер государственной поддержки. Но не стоит забывать, что рынок жилья инертен и реагирует на происходящее с опозданием. И уже в обозримой перспективе, через один-два месяца, застройщики неизбежно столкнутся с рядом проблем. Наталья Медникова, независимый эксперт рынка недвижимости, перечисляет все вызовы, которые ожидаются в отрасли.
Пожалуй, самое страшное, чего боятся девелоперы жилья – это ощутимое снижение спроса и объемов продаж. И их можно понять: зачем запускать новые проекты и как достраивать текущие, если квартиры перестанут покупать? Учитывая уровень цен на новостройки и драматическое падение доходов населения на фоне девальвации рубля и роста инфляции, эти страхи вполне обоснованы. Решить проблему и поддержать спрос призвана программа льготной ипотеки, условия которой будут пересмотрены в ближайшее время. Тем не менее, вопрос, насколько в текущих условиях люди будут готовы влезать в новые кредиты, пусть и по льготной ставке, остается без ответа.
Следующая проблема, с которой могут столкнуться застройщики жилья – дефицит импортных строительных материалов и комплектующих. Надо признать, что доля импорта в сегменте массового жилья невелика и не превышает 10%. Поэтому большинство жилых комплексов эта проблема не затронет. В проектах высокого ценового сегмента доля импорта может достигать 30% и более. Как правило, дорогостоящие импортные материалы используются в отделке, инженерное оснащение (лифтовое оборудование, системы кондиционирования и т. д.) таких жилых комплексов также завозится из-за рубежа. Правительство уже объявило комплекс мер, направленных на стимулирование импортозамещения, и будет создавать условия для развития торговых отношений с азиатскими странами, которые готовы поставлять в Россию аналоги европейской продукции.
Не меньше пугает девелоперов жилья возможный рост себестоимости строительства из-за роста цен на строительные материалы. Производители не раз использовали момент, чтобы пересмотреть цены на свою продукцию. Так, на протяжении последних двух лет невероятными темпами росли цены на металлоизделия, в частности, арматуру, один из главных компонентов на стройке. На этот раз власти решили действовать превентивно, Минпромторг уже предупредил металлургов: в случае если их рентабельность будет превышать 20-25%, ведомство начнет самостоятельно регулировать цены.
Еще один фактор, который может привести к увеличению себестоимости строительства – рост ставок по проектному финансированию на фоне резкого роста ключевой ставки ЦБ. При ее уровне 20% банки готовы выдавать кредиты застройщикам жилья под 23% и более. Логично, что возникающие расходы на обслуживание кредитов сводят к нулю рентабельность девелоперов и даже ставят под вопрос реализацию ряда проектов, условия по финансированию строительства которых привязаны к действующей ставке ЦБ. Сложно представить, что застройщики будут брать дорогостоящие кредиты ради запуска новых ЖК. Поэтому если государство не примет решение субсидировать ставку застройщикам жилья и не сделает эту меру поддержки общедоступной (то есть не только для системообразующих компаний), в будущем рынок новостроек может столкнуться с дефицитом предложения.
И в заключение еще один момент, который не может не тревожить застройщиков жилья. Последние две недели специалисты на рынке труда строительной отрасли сообщают о росте вакансий по строительным специальностям. Пока что рано делать глобальные выводы, но очевидно формируются предпосылки для очередного дефицита рабочих рук на стройке. Это происходит по нескольким причинам. Во-первых, в пересчете на доллары, к которым привязана валюта стран трудовых мигрантов, за последние две недели их доходы упали в два раза. Во-вторых, в крупных городах страны, в частности в Москве, с учетом роста цен на продукты и товары первой необходимости проживание стало слишком дорогим. Оставаться здесь для мигрантов становится экономически невыгодно. И, наконец, трудовые мигранты покидают Россию и стремятся вернуться на родину из-за нестабильной ситуации, опасаясь возможного закрытия воздушного сообщения и боевых действий на территории страны.
Конечно, события последних недель не добавляют оптимизма, но все помнят кризисы 1998, 2008 и 2014 гг., которые рынок недвижимости достойно перенес, быстро восстанавливаясь и отыгрывая падение. В этот раз будет примерно также: через какое-то время отрасль адаптируется к новым реалиям, станет менее зависимой от внешних факторов и в конечном итоге продемонстрирует рост – по стоимости, количеству построенных квадратных метров и объемам продаж.