С весны 2025 года владельцы земельных участков будут обязаны освоить их в течение трёх лет. Разбираемся, что конкретно нужно будет сделать и какая ответственность предусмотрена за нарушение этого срока.
С 1 марта 2025 года вступает в силу закон № 307-ФЗ от 08.08.2024, который обязывает владельцев земельных участков на территории населённых пунктов, садоводческих и огородных товариществ освоить землю в установленный срок. Это значит, что её нужно подготовить к эксплуатации в соответствии с видом разрешённого использования.
ДЛЯ СПРАВКИ
Вид разрешённого использования (ВРИ) участка — характеристика, которая указывает, как им следует пользоваться и что на нём можно построить.
Рассказываем, какой участок считается освоенным, а какой — нет, сколько времени для этого даётся и могут ли отнять землю, если надел признают заброшенным.
Новый закон вносит изменения в Земельный кодекс РФ и в статью 23 закона «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд». Согласно им собственник обязан начать пользоваться участком со дня приобретения прав на него.
Если землю нужно подготовить к использованию — то есть освоить, — то для этого теперь есть предельный срок — три года. Исключение составили случаи, когда для освоения необходимо провести рекультивацию участка — в таких случаях срок будет указан в проекте работ.
Нововведения касаются владельцев:
- земельных участков на землях населённых пунктов: города, деревни, ПГТ и так далее;
- садовых и огородных участков.
ВАЖНО
Для участков, приобретённых после 1 марта 2025 года, срок будет отсчитываться с момента оформления права на них, а для участков, уже находящихся в собственности, — с 1 марта 2025 года.
Закон объясняет, что такое «освоение земельного участка»: под этим понимаются работы по приведению его в состояние, пригодное для использования по целевому назначению и в соответствии с видом разрешённого использования.
То есть сначала владелец осваивает землю: выравнивает рельеф, проводит корчевание, осушение, уплотнение грунта, очистку от сорняков, прокладывает временные коммуникации и так далее. На это даётся три года, по истечении которых он должен начать использовать участок по назначению.
ПРИМЕР
Алексей купил два соседних участка в СНТ в апреле 2025 года. На первом расположена дача в хорошем состоянии: с ухоженным садом и небольшим домиком. В этом случае земля уже освоена и ею можно сразу пользоваться по назначению. Второй участок был заброшен: он почти полностью зарос, а постройки разрушились.
Закон уже вступил в силу, поэтому до апреля 2028 года Алексей должен освоить землю, чтобы в дальнейшем заниматься там садоводством: убрать сорняки, выкорчевать погибшие деревья, снести обветшавшие строения, вывезти мусор и так далее.
Дом на этом участке он построить может, но не обязан: земля находится в СНТ и вид её разрешённого использования — для ведения садоводства, а вот проживание целевым назначением не является.
Термин «освоение земельного участка» ранее уже применялся и в земельном, и в гражданском законодательстве, но при этом в законах не были указаны конкретные сроки начала использования земли и не оговаривались признаки её неиспользования.
Нововведения устраняют этот пробел и прямо устанавливают обязанность собственника своевременно, то есть максимум через три года, приступать к использованию участка по назначению. Они также наделяют госорганы правом устанавливать конкретный перечень того, что нужно сделать с участком, и признаки его неиспользования.
Однако даже если собственник не освоил землю, это не будет автоматически приводить к её изъятию. Ответственность наступит только после фиксации нарушения.
Таким образом, новый закон только уточняет уже действующие нормы и не ставит целью прекращение прав граждан на землю. Он должен решить давнюю проблему неосвоенных и заброшенных участков, которая в последние годы неоднократно озвучивалась чиновниками разного уровня, председателями садоводческих и огороднических товариществ.
Олег Скуфинский,
руководитель Росреестра:
«Закон сформировал прозрачный механизм регулирования использования земельных участков, подлежащих вовлечению в экономический и хозяйственный оборот. Задача принятых норм — не наказание собственников или изъятие у них земельных участков, а именно их возвращение на свои земельные участки для обеспечения надлежащего использования. Заросшие, захламлённые и загрязнённые земельные участки являются серьёзной проблемой для ведения хозяйства, для развития населённых пунктов.
Закон создаёт условия для решения данной проблемы. Это будет способствовать использованию земель в соответствии с их назначением и создаст дополнительную защиту для граждан, чьи участки расположены по соседству с заброшенными территориями, для санитарно-эпидемиологической обстановки и архитектурного облика в населённых пунктах».
Источник цитаты: сайт Росреестра
С учётом принятого закона правительство подготовило проект постановления о признаках неиспользования земельных участков. Они определены в зависимости от вида разрешённого использования и категории земель.
В частности, земельный участок, на котором разрешено строительство или размещение объектов капитального строительства, будет считаться неиспользуемым, если на нём:
- в течение 2 лет отсутствует фундамент объекта, для строительства которого он предназначен;
- в течение 5 лет отсутствует объект, для строительства которого предназначен участок и на который зарегистрировано чьё-либо право.
Если здание на участке построено и зарегистрировано, но не эксплуатируется на протяжении 5 и более лет, это также будет признаком неиспользования земли.
Однако при этом должны соблюдаться ещё 2 условия:
- строение частично разрушено или повреждено;
- владелец не восстанавливает его в течение 5 лет.
Для участков, на которых нельзя строить капитальные сооружения, а также участков для садоводства и огородничества признаками заброшенности будут захламление или зарастание сорняками 50% площади и отсутствие хозяйственной деятельности / неиспользование для выращивания сельскохозяйственных растений в течение 3 и более лет.
Если после покупки земельный участок необходимо осваивать, то признаки неиспользования могут выявить только по истечении отведённого на это срока, то есть не ранее чем через 3 года.
Мероприятия по освоению земельных участков приведены в проекте соответствующего постановления правительства.
Подготовкой к целевому использованию земли будут считать:
- освобождение участка от растительности, препятствующей его использованию по назначению;
- освобождение земли от отходов производства;
- осушение или, наоборот, увлажнение участка;
- проведение земляных работ — укрепление, перемещение грунта, рекультивация и тому подобное.
После официальной публикации этого постановления владельцы земли смогут точно узнать, какие мероприятия будут нужны для того, чтобы участок считался освоенным.
Порядок действий после выявления неиспользуемого участка остаётся прежним: предупреждение и предписание об устранении нарушений, а в случае неисполнения требований — изъятие земли в судебном порядке и её продажа с публичных торгов.
Ранее отсутствие законодательно установленного срока освоения и чётких признаков неосвоенности затрудняли работу надзорных органов, но теперь у них появляется механизм воздействия на тех, кто годами не использует землю, заявляя, что им нужно время.
Так как основной задачей закона называют возвращение участков в оборот, а не наказание собственников, то, скорее всего, изъятие земли станет крайней мерой.
Проверкой исполнения нового закона будут заниматься Росреестр и уполномоченные органы местного самоуправления в рамках муниципального земельного контроля.
При первом выявлении нарушений штраф за них не предусмотрен. Сначала собственнику выдадут предупреждение и предписание об устранении признаков неиспользования земли, а затем проведут повторную проверку.
Если правообладатель не устранит нарушение в отведённый срок, Росреестр в течение 30 дней уведомит уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления. Далее власти будут решать, стоит ли дальше работать с владельцем или лучше сразу обратиться в суд для изъятия участка в связи с ненадлежащим использованием.
Владелец может попытаться доказать, что не смог освоить участок по объективным причинам, а также ходатайствовать о продлении срока для устранения нарушений. Ему могут пойти навстречу, но нужно учитывать, что в КоАП ещё с 2005 года прописана ответственность за неиспользование земельных участков для строительства, а с 2015 года — за неиспользование садовых или огородных участков, если сроки для этого установлены федеральным законом. Так что даже при удовлетворении его ходатайства собственника могут оштрафовать.
Размер штрафа для физлиц может составить 1–1,5% кадастровой стоимости (КС) земельного участка, но не менее 20 тыс. рублей. А если КС участка не установлена, то штраф выпишут на сумму от 20 тыс. до 50 тыс. рублей.
Таким образом, новый закон устанавливает критерии, позволяющие надзорным органам оценить состояние участка и воздействовать на собственника, если он не освоит его в установленный срок: по общему правилу это 3 года.
Участники рынка ИЖС также отмечают, что конкретизация сроков освоения существенно ограничит практику скупки и аренды земли с целью дальнейшей перепродажи девелоперам, которая сложилась во многих российских регионах.