При заключении договора с арендатором необходимо четко прописать все условия компенсации ущерба жилью, чтобы не получить большое количество проблем.
Эксперты в статье:
- Дарья Хорошавцева, юрист по вопросам недвижимости юридической фирмы «Алимирзоев и Трофимов»;
- Олег Дубинин, член Ассоциации юристов России, управляющий партнер консалтинговой компании «Дубинин & партнеры»;
- Анастасия Асабина, юрист юридической группы «Яковлев и Партнеры»;
- Сусана Киракосян, советник адвокатского бюро «БВМП», зампредседателя комитета Торгово-промышленной палаты по предпринимательству в сфере ЖКХ;
- Марина Частикина, старший юрист практики договорного права и законотворческой деятельности МГКА «Бюро адвокатов «Де-юре».
Дарья Хорошавцева и Анастасия Асабина поясняют, что в соответствии с положениями Гражданского кодекса арендатор несет следующие обязательства по содержанию имущества в арендуемом жилом помещении:
1. Обеспечение надлежащего состояния имущества (ст. 616 ГК). Арендатор обязан сохранять имущество в исправном состоянии, что включает недопущение повреждений существующего ремонта, а также мебели и техники;
2. Выполнение текущего ремонта (ст. 681 ГК). Арендатор обязан производить мелкий (текущий) ремонт, необходимый для поддержания эстетического и функционального состояния квартиры. Это включает устранение незначительных дефектов, возникших в результате эксплуатации. Например, устранение повреждений обоев или стен, возникших по вине арендатора, осуществляется за его счет;
3. Использование имущества в соответствии с условиями договора и его назначением (ст. 615 ГК). Жилое помещение должно использоваться строго в целях, предусмотренных договором аренды. Например, жилье нельзя использовать под офис или салон красоты;
4. Возврат имущества в надлежащем состоянии (ст. 622 ГК). По окончании срока аренды арендатор обязан вернуть помещение в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом естественного износа. Например, легкие следы эксплуатации, такие как потертости на покрытии пола, не являются основанием для претензий. Однако существенные повреждения, например прожженный пол, могут быть расценены как ущерб, подлежащий возмещению;
5. Возмещение причиненного ущерба (ст. 1064 ГК). В случае нанесения ущерба имуществу (например, повреждение мебели или техники) арендатор несет ответственность за его компенсацию.
«При заключении договора аренды нужно зафиксировать на бумаге, фото, видео состояние имущества в квартире и далее сверять его состояние на момент заключения договора и на момент его расторжения. При изменении состояния имущества больше, чем его естественный износ, взыскивать деньги. Это могут быть загрязнения, порезы, разрывы или полное выведение имущества из строя», — говорит Олег Дубинин.
Очень часто собственники заключают типовые договоры, которые содержат переписанные из Гражданского кодекса формулировки. Но такие договоры не всегда качественные и часто не учитывают возможные риски. Те же собственники, которые заботятся о сохранности своей квартиры и имущества, готовят проработанный индивидуально договор и уделяют особое внимание зоне ответственности, говорит Сусана Киракосян. По словам эксперта, это пункты об обязанностях соблюдения правил содержания квартиры и общего имущества в доме, ответственности за ущерб имуществу, соседям, порядок оценки ущерба и его возмещения.
«Еще прописывается не абстрактное условие о разрешении спора по закону, а конкретный порядок — досудебное урегулирование споров с участием нейтрального посредника (медиатора)», — добавляет Киракосян.
Олег Дубинин, член Ассоциации юристов России, управляющий партнер консалтинговой компании «Дубинин & партнеры»:
— Если грамотно и верно составить договор, потратить немного дополнительного времени для фиксации состояния имущества на момент заключения договора и подробно прописать все санкции за повреждение или уничтожение имущества, то при возникновении проблемных ситуаций при расторжении договора вы сможете их решить быстрее и к обоюдной выгоде обеих сторон.
Возмещение убытков — это обязанность стороны, нарушившей условия договора, компенсировать добросовестной стороне реальный ущерб (расходы на восстановление нарушенного права, которые она произвела или должна будет произвести, утраченное или поврежденное имущество), объясняет Марина Частикина. К убыткам относится и упущенная выгода — не полученные стороной доходы, на которые она могла бы рассчитывать, если бы договор был исполнен надлежащим образом (ст. 15 и ст. 393 Гражданского кодекса).
По словам Марины Частикиной, арендатор обязан возместить причиненные арендодателю убытки также в следующих случаях:
- арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества (п. 3 ст. 615 Гражданского кодекса);
- арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его несвоевременно (ст. 622 Гражданского кодекса).
Определение размера убытков регулируется ст. 393 Гражданского кодекса, согласно которой возмещение убытков должно быть эквивалентно ущербу, нанесенному имуществу. Согласно этой статье, размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности, объясняет Дарья Хорошавцева. Для объективной оценки ущерба рекомендуем обратиться к независимым специалистам. Профессиональные оценщики смогут определить стоимость восстановления имущества или ремонта повреждений. Их заключение обладает юридической силой.
Марина Частикина поясняет, что стороны могут заранее определить в договоре стоимость соответствующего имущества и установить обязанность нанимателя возместить ущерб в размере такой стоимости, говорит эксперт.
О предстоящем осмотре квартиры специалистом собственнику следует заранее уведомить нанимателя. А если наймодатель делал ремонт недавно и у него сохранились все чеки на строительные материалы и мебель, то можно ориентироваться на них при подсчете убытков, советует Анастасия Асабина.
Дарья Хорошавцева поясняет, что если арендатором причинен ущерб имуществу в квартире, наймодателю рекомендуется действовать следующим образом:
- провести осмотр помещения и зафиксировать повреждения, составив акт осмотра с указанием характера и объема ущерба. Акт желательно подписать в присутствии арендатора; при отказе это необходимо зафиксировать;
- сравнить состояние имущества с данными акта приема-передачи, который стороны подписывали при передаче объекта недвижимости от арендодателя арендатору;
- привлечь независимого эксперта или оценочную компанию для определения стоимости восстановительных работ или замены испорченного имущества;
- направить арендатору досудебное требование о возмещении ущерба с приложением расчетов, актов и экспертных заключений.
Если же досудебное урегулирование невозможно, то необходимо:
- обратиться в суд с исковым заявлением, приложив доказательства ущерба (акт осмотра, фотофиксацию, заключения экспертов, договор аренды);
- в случае положительного решения взыскать сумму ущерба через судебных приставов, если арендатор добровольно не исполняет решение суда.
Здесь порядок действий аналогичный. Сначала претензия, а в случае неурегулирования спора — обращение в суд. В то же время при потопе следует подкрепить свои требования соответствующими доказательствами: совместно с управляющей компанией установить причину залива, составить акт о заливе, его причинах и последствиях, подтвердить размер нанесенного ущерба с помощью отчета оценщика, говорит Марина Частикина.
А при пожаре в качестве доказательства могут использоваться результаты пожарно-технической экспертизы, материалы административного или уголовного дела, материалы проверки по факту пожара, добавляет Олег Дубинин.
В случае когда действия арендатора приводят к нанесению ущерба соседям (затопление, пожар и т. д.), требования о возмещении все равно будут предъявлены собственнику имущества. В данном случае собственнику целесообразно возместить соседям убытки на основании подтверждающих документов. А уже затем предъявить соответствующие требования арендатору, так как согласно ст. 1081 Гражданского кодекса наймодатель имеет право взыскать убытки с арендатора в порядке регресса. Для такого взыскания составляется акт о повреждении, проводится экспертиза и при необходимости собственник обращается в суд с иском к арендатору.
Важно отметить, что, если затопление произошло по вине арендатора (например, из-за незакрытого крана или несообщения о неисправности бытовой техники), собственник вправе требовать компенсации ущерба от арендатора, в том числе через суд. Если же причиной аварии является износ коммуникаций, неисправность труб или сантехнического оборудования, ответственность за последствия лежит на собственнике жилья, резюмирует Сусана Киракосян.