Казалось бы, чего проще – купить кусок земли и на время забыть о нем. Глядишь, через пару лет участок подорожает. Чем не «инвестиция», так ведь многие делают. Но даже такая незатейливая сделка, как покупка земли «впрок», таит невидимые глазу простака подвохи. И если о них не знать, то можно оказаться в роли Буратино, который взял и зарыл золотые монеты в землю.
В предыдущей статье эксперты рассказали об инвестициях в строительство загородных домов для перепродажи или аренды - «Инвестиции в загород: можно ли заработать». Основной вывод - дилетанту без опыта и без приличных денег здесь делать особенно нечего.
А вот если не связываться со строительством, подрядчиками, управляющими, а купить земельный участок и «отложить» его до лучших времен и когда они настанут – продать? Можно приобрести надел за три-четыре миллиона рублей, а это куда меньшие суммы, по сравнению с теми, что требуются при строительстве домов. Или лучше в банк их отнести, пока там ставки под 20% и выше?
Сразу скажем, что покупку земли «на всякий случай» эксперты считают рискованной, хотя такой способ инвестирования действительно популярен и подходит тем, у кого есть свободные (а не последние) деньги.
«Главное преимущество такого подхода – относительно невысокий порог входа. Стоимость земельных участков значительно ниже, чем стоимость готовых домов. Кроме того, земля – это ограниченный ресурс, поэтому ее цена со временем обычно растет», - формулирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». На определенном этапе вложить деньги в участок выгодно, соглашается Татьяна Максимова, начальник отдела направления «Загородная недвижимость» «Инком-Недвижимость», член Общественного совета при Росреестре. Есть много примеров, когда стоимость участка за два года вырастала на 50%.
По оценке Татьяны Ананьевой, руководителя отдела загородной недвижимости «Миэль «Сущевский», земельные участки в хороших локациях, с приличной инфраструктурой, коммуникациями и дорогами дорожают за год на 3-5%. Бывают и исключения. «Например, покупатели, которые 5-6 лет назад вложились в подмосковную землю на расстоянии в 40-50 км от Москвы, до так называемой «малой бетонки», где в то время только начинала развиваться инфраструктура, сейчас смогли продать свои участки в два раза дороже», - утверждает эксперт.
К покупке земли надо как следует подготовиться, всё взвесить и принять во внимание ряд важных моментов. Для начала – правильно выбрать участок, подойдя к этому процессу, по определению Татьяны Ананьевой («Миэль «Сущевский»), «очень осторожно, грамотно и мудро».
Обратите внимание на местоположение участка и его транспортную доступность, наличие инженерных коммуникаций, экологическую обстановку, близость к инфраструктурным объектам, рекомендует Анна Раджабова («Метриум»).
Необходимо внимательно проверить участок, в том числе убедиться, что у него нет обременений, которые могут затруднить продажу, дополняет Елена Мищенко, руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».
Тем, кто выбирает между земельным участком и банковским вкладом, Анна Раджабова советует учесть, что «хранение денег в виде земельного участка не приносит пассивного дохода. В отличие от банковского депозита или сдачи дома в аренду, участок не генерирует денежный поток».
И даже наоборот - участок потребует от вас определенных усилий, так как его требуется содержать в нормальном состоянии. Нельзя допускать, чтобы он захламлялся, зарастал сорняком, нужно будет вовремя косить траву, подправлять забор, проверять, не заваливаются ли деревья на соседский участок, иначе на вас будут жаловаться.
За землю надо будет платить налог. Причем, как уточняет Роман Родионцев, директор по развитию Est-a-Tet, закон даёт три года на возведение дома на участке ИЖС, и если за это время вы не ввели его в эксплуатацию, то ставка налога повышается в два раза. Более того, если участок не используется по назначению, то спустя три года его могут вообще изъять.
Важно, чтобы участок пользовался спросом на рынке, при этом надо понимать, что участки зачастую менее ликвидны, чем готовые дома. «Найти покупателя на участок может быть сложнее, чем на дом, особенно если участок находится в отдаленном районе или не имеет подведенных коммуникаций», - предупреждает Анна Раджабова.
По наблюдениям владельца агентства элитной недвижимости Nika Estate, член AREA Виктора Садыгова, в каждый кризис люди на ажиотаже скупают недорогие участки земли именно с таким прицелом – потом продать дороже. Эксперт вспоминает, что в 2008-2009 годах как грибы стали появляться застройщики, организовывающие поселки с участками без подряда на продажу. «В итоге люди приобрели массу полуфабрикатов и до сих пор не знают, что с ними делать. Как правило, к таким участкам не подведены сети, газ, электричество, вода. Сорганизоваться и сами провести они не могут, особенно когда нарезка на 100-200 участков. Продать – разумеется, нереально. Напомню, что ликвидность продукта определяется легкостью его продажи», - говорит эксперт.
Следующий момент. Даже если вы все сделали правильно и умно, выбрали прекрасный участок, то все равно могут возникнуть некие обстоятельства, не зависящие от вас. «Нет никакой гарантии, что к моменту продажи цена участка будет выше, чем цена покупки», - замечает Анна Раджабова. Допустим, изменится общая рыночная ситуация, или рядом с вашим участком что-нибудь построят - склад, или промышленное предприятие, «из-за этого стоимость участка может не вырасти со временем, а, наоборот, снизиться», добавляет Роман Родионцев.
Не исключены более серьезные проблемы. «В нашей практике был случай, когда наши клиенты приобрели несколько больших участков земли в удачной локации, но спустя 8-9 лет они узнали, что пока их земля пустовала, на нее наложили статус рекреационной зоны, - рассказывает Елена Мищенко. Это означает, что на данной территории строить жилые дома уже запрещено. Так их участки остались неиспользованными. Если бы владельцы сразу же на этих земельных участках построили дома и оформили их в собственность, никаких проблем бы не возникло. Теперь же с этими участками невозможно ничего делать: ни жить, ни продать, ни сдавать в аренду».
Но не будем дальше запугивать читателя и представлять рынок участков минным полем. Ведь кто-то же зарабатывает на покупке и продаже земли?
По оценке Елены Мищенко («НДВ Супермаркет Недвижимости»), удается заработать инвесторам, которые покупают участок с торгов по низкой стоимости, затем занимаются его «раскадастрированием» и продают.
Инвесторы выбирают большие участки площадью 20-40 соток, которые затем делят на более мелкие части, делится подробностями Валерий Летенков, генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы». Срок реализации такого инвестиционного проекта обычно составляет около года. В течение этого времени проводится оформление межевания, подвод коммуникаций, а затем участки продаются, как правило, весной следующего года. Здесь важно учитывать сезонность — наиболее активное время для сделок с загородной недвижимостью приходится на весенние месяцы.
Виктор Садыгов (Nika Estate) считает «понятным продуктом» участок без подряда с подведенными сетями и готовый к строительству в престижном поселке высокого сегмента. Но предупреждает, что «это дефицитный продукт, за ними буквально охотятся и их всегда недостаточно». И такие участки люди чаще приобретают не в инвестиционных целях, а чтобы построить дом для собственного проживания.
Как ни крути, а при операциях с землей требуются специальные знания. Так что отвечая на вопрос, что же лучше делать «простому» человеку – вкладываться в землю или положить деньги в банк, эксперты больше склоняются ко второму варианту, хотя и уточняют, что окончательное решение – за самим человеком.
Как показывает наша практика и многолетняя рыночная ситуация, на земле никто еще много не заработал, говорит Елена Мищенко («НДВ Супермаркет Недвижимости)». «Если покупать землю впрок, чтобы ее продать или сдавать в аренду – должно пройти десятилетие, чтобы земля окупила затраты, а за это время те же деньги можно «прокрутить» не один раз. Покупать участок из расчета на то, что через пару лет он будет стоить на несколько миллионов больше, я бы не рекомендовала. За это время вырастет не стоимость сотки, а цена коммуникаций, которые с каждым годом дорожают еще сильнее».
«Если говорить о краткосрочной перспективе, то, полагаю, при текущих ставках есть смысл разместить свободные денежные средства на депозитах банков, - делает вывод Татьяна Ананьева («Миэль «Сущевский»). - Такого процента прибыли покупка-продажа земельного участка в краткосрочной перспективе (1-2 года) не принесет».
Есть еще один любопытный формат, который можно определить как «загородная недвижимость для отдыха», - это эко-отели, глэмпинги (подобие экологического лагеря с комфортабельными палатками или домиками), «избинги» (гостиничные домики на природе со всеми удобствами в русском деревенском стиле).
Эксперты говорят, что эти направления набирают популярность и у инвесторов, и у туристов, которые все чаще предпочитают отпуск в России путешествиям за границу. Спрос растет, а отелей и иных интересных форматов размещения, где люди могут отдохнуть, не хватает, утверждает Татьяна Ананьева («Миэль «Сущевский»).
Принципы инвестирования в недвижимость для загородного отдыха те же самые, что и в коттеджи: это вложения в строительство или реконструкцию объектов для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду.
По мнению Татьяны Максимовой («Инком-Недвижимость»), инвестиции в такие проекты обеспечивают получение стабильного дохода на долгое время. В основном, это доходы от аренды. Отели загружены круглогодично, глэмпинги - в теплое время года.
Если инвестор решит вложить деньги, например, в глэмпинг, ему потребуется найти подходящий земельный участок со скважиной в живописном месте с удобной транспортной доступностью, комментирует Елена Мищенко («НДВ Супермаркет Недвижимости»). Существуют компании, которые помогают подобрать землю для таких объектов. Как правило, они работают с инвесторами таким образом: инвестор вкладывает деньги, затем эти инвестиции превращаются в акции или долю в компании после открытия глэмпинга. В залог инвестору предоставляются активы глэмпинга, построенного на его средства. Также можно обойтись без помощи компаний, к примеру, приобрести участки в СНТ и сделать там самостоятельно 2-3 глэмпинга для сдачи в краткосрочную аренду.
По оценке экспертов, инвестиции в такие проекты окупаются в течение несколько лет, доходность составляет от 20% до 40%.
Естественно, начинающему инвестору стоит учесть особенности сегмента, на которые указывает Анна Раджабова («Метриум»). Во-первых, при оценке инвестиционной привлекательности проекта важно учитывать не только стоимость строительства и потенциальный доход от аренды, но и такие факторы, как уникальность концепции, местоположение, уровень сервиса, маркетинговая стратегия.
Во-вторых, проекты в сфере гостиничного бизнеса требуют более активного участия инвестора в управлении и продвижении. Необходимо обеспечить высокий уровень сервиса, эффективно рекламировать объект, грамотно работать с клиентами.
В-третьих, доходность таких проектов может быть сезонной, особенно если речь идет о глэмпингах или «избингах», которые ориентированы на летний отдых.
Суммируя вышесказанное Валерий Летенков («Агентство инвестиций в недвижимость Москвы») отметил, что загородная недвижимость — это актив с большим потенциалом доходности, но и с повышенными рисками. Для того чтобы заниматься проектом самостоятельно, необходима серьезная подготовка, но можно рассчитывать на более высокие доходы. Готовые проекты с управляющими компаниями предлагают стабильность, но с меньшей доходностью. А Татьяна Максимова («Инком-Недвижимость») сравнивает инвестиции в загородную недвижимость с вложениями в ценные бумаги – здесь точно также необходимо знание рынка, понимание его развития, осознание краткосрочных и долгосрочных перспектив.
Данный материал является аналитическим и носит справочно-информационный характер