«Куплю квартиру на всякий случай, пригодится, а пока не пригодилось, буду сдавать», – так рассуждает большинство тех, кого принято называть частными инвесторами. Но «сдавать» – это же целая история: надо размещать объявления, проводить показы, потом решать разные вопросы с арендаторами, проводить ремонт. Не всякий хочет тратить на это время и усилия, отвлекаясь от основных занятий. Если бы купленная недвижимость как-нибудь сама себя сдавала в аренду, краны чинились и ремонт делался бы без нашего вмешательства, а деньги сами капали бы на карточку…
Стойте, а ведь так можно! Нужно только вложиться не в квартиру, а в номер в апарт-отеле. И доходность будет даже больше, чем от квартиры. Давайте посмотрим, как это все работает и сколько можно получать с такого актива в реальности.
В столицах апарт-отели, распродаваемые по частям инвесторам, в том числе и мелким, уже далеко не новость: компания «Пионер» имеет в Москве и Санкт-Петербурге сеть апарт-отелей YE’S (с прошлого года она даже начала продавать франшизу в другие города и в страны СНГ), ГК ФСК строит Best Western Zoom Hotel в Петербурге, компания Hutton Development – Lunar в составе столичного МФК «Ленинский 38» на месте снесенной гостиницы «Спутник». Также в Москве продаются номера в двух апарт-комплексах New Form от компании Pionеer Finance, лофт-студии на Вернадского 41 от компании «Империал» и т.д. Выбрать есть из чего.
Апарт-отели в Петербурге
Апарт-отель
Застройщик
YE’S Marata
Пионер
YE’S Hoshimina
Пионер
Best Western Zoom Hotel
ГК ФСК
Avenue на Мужества
СтройАльянс
Avenue-Apart на Дыбенко
E3 Group
Avenue-Apart на Малом
БестЪ
Coliving You&Co
Орджоникидзе, 44 (Becar)
Ramada Encore bу Wyndham
Орджоникидзе, 44 (Becar)
Docklands
Проспект Кима, 19
In2it
Plaza Lotus Group
ПРО'МОЛОDОСТЬ
Plaza Lotus Group
Kirovsky AVENIR
ПСК
Moskovsky AVENIR
ПСК
Putilov AVENIR
ПСК
START
ПСК
Next
Еврострой
Shine
Хуа-Жэнь
STATUS
Союз-строй Инвест
Valo
Галс
Vertical We&I
ИнтерРост
Начало
Петрополь
Разумеется, для покупки такого актива в Москве нужно приготовить существенно больше денег, чем в Питере, – как минимум, 6 млн рублей. Так, в апарт-комплексе «Движение. Тушино» стоимость лота сервисного апартамента сейчас составляет от 8,3 млн рублей, сообщили в ГК ФСК.
И если в Москве средняя стоимость квадратного метра апартаментов – 260 тыс. рублей, то в Северной столице – пока что 192 тыс. рублей.
Частному инвестору, планирующему вложиться в питерский апарт-отель, нужно собрать около 4,5 млн рублей. А есть лоты и подешевле: например, в Best Western Zoom Hotel стоимость самого маленького юнита составляет 3,48 млн рублей, правда, дополнительно нужно будет оплатить еще стоимость комплекта оснащения (от мебели и до ложек-полотенец) – 570 тысяч рублей.
Такая приятная доступность достигается маленькой площадью гостиничного номера. Так, в отелях YE’S площадь формата Studio – 19 кв. м, Standard – 27 кв. м. Столь компактные квартиры-студии на рынке жилой недвижимости тоже, конечно, встречаются, однако они есть далеко не в каждом комплексе и в ограниченных количествах.
Согласно исследованиям портала «Мир Квартир», обычная, долгосрочная аренда квартир приносит в столицах доходность 3,5-4,5% годовых – и это при полной загрузке жилья, без простоев. Ставки посуточной аренды квартир могут быть в 2-2,5 раза выше, но здесь выше и операционные расходы (продвижение объекта на сайтах объявлений или в специализированных сервисах, уборка, ремонт).
Какова же доходность юнита в апарт-отеле? В ГК ФСК заявляют, что в Москве это от 7 до 11%. Это окончательная цифра, за вычетом эксплуатационных платежей и расходов на ремонт. «Важно понимать, что апарт-отели соблюдают требования закона, в т. ч. делают отчисления на страхование, в ФМС, что позволяет избегать рисков, связанных со штрафами, – рисков, которые не учитываются при расчете доходности от сдачи в аренду квартиры», – добавляет коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.
Ну а в Санкт-Петербурге, за счет того, что туристический поток там интенсивнее, чем в Москве, загрузка выше, и показатели доходности, соответственно, тоже.
В строящемся апарт-комплексе Best Western Zoom Hotel прогнозируется доходность 14% в первый год эксплуатации апарт-отеля, в следующие годы – до 16%. В расчёте доходности также учтены все основные затраты, включая отчисления на ремонт. Дополнительно собственник должен будет платить только налог (для физического лица он составляет 13%, для ИП – 6%).
В сети апарт-отелей YE’S операционный доход собственников составляет до 10% в год как в Москве, так и в Санкт-Петербурге. Он может колебаться в зависимости от проекта и этапа покупки апартамента.
В основном апарт-отели ориентированы на краткосрочную аренду, но в низкий сезон могут начать сдавать номера понедельно или помесячно. Собственнику не нужно самому анализировать загрузку и решать, пора ли уже переключаться на долгосрочную сдачу – такими вещами занимается профессиональная управляющая компания, которая может спрогнозировать такие ситуации и сохранить доходность путём сочетания разных систем управления. Вернее, сейчас такие расчеты ведут специальные программы – через них идет и бронирование, и распределение загрузки, и расчет доходности.
Арендные ставки в апарт-отелях приведены на примерах объектов двух компаний в таблице:
Город
Краткосрочная аренда, руб./сут.
Долгосрочная аренда, руб./мес.
Москва
Сеть отелей YE’S 3* (компания «Пионер»
3600
52500
Апарт-отели ГК ФСК
3500
50000
Санкт-Петербург
Сеть отелей YE’S 3* (компания «Пионер»
3000
39000
Апарт-отели ГК ФСК
3000 в первый год 3500 далее
н. д
Данные: «Пионер», ГК ФСК
Директор по развитию сети апарт-отелей YE’S Антон Агапов напоминает потенциальным инвесторам, что стоимость посуточной аренды апартаментов зависит от большого количества факторов, например, от сезона и локации объекта. Так, в центральных районах цена аренды апартаментов всегда выше, чем в спальных. По расчетам ГК ФСК, наиболее доходны лоты с минимальной площадью и стоимостью (17-18,5 кв. м), поскольку они быстрее окупаются с учётом небольшой суммы покупки.
Главное преимущество сдачи объекта в аренду через специализированную компанию в том, что она может обеспечить лучшую загрузку, нежели арендодатель-частник своей квартире. Не секрет, что даже при долгосрочной аренде квартира может месяцами простаивать, если съезжает постоянный квартирант, а уж при краткосрочной сдаче и подавно. К тому же невозможно физическому лицу организовать такой уровень сервиса по заселению, выселению, уборке, контролю состояния, оперативному реагированию на запросы и т. д., какой может предоставить клиенту отель.
«Арендодатель тратит свое время, деньги, усилия – и всё равно квартира может пустовать или приносить небольшой доход. А владелец юнита в апарт-отеле просто получает доход на карту, не заботясь ни о чем. И, конечно же, преимущество апартамента в том, что на привлечение потенциальных постояльцев работает бренд апарт-отеля, чего нет у собственника – физлица. Всё это, так или иначе, влияет на доходность и соотношение усилия/доход», – объясняет Ольга Тумайкина.
Наконец, нужно учитывать, что номер в отеле гораздо более ликвиден по сравнению с обычной квартирой: всегда найдутся желающие получать пассивный доход, нимало себя не утруждая. И, конечно, эти активы дорожают вместе с остальным рынком недвижимости. Так, в текущем году цены на апартаменты активно растут: по Санкт-Петербургу их стоимость увеличилась почти на 20%, в Москве – почти на 30%, сообщает Антон Агапов.