В условиях, когда ипотечные ставки в России превысили 20%, многие задаются вопросом: стоит ли вообще покупать квартиру сейчас, и если да, на какой стадии строительства это делать? Решение зависит не только от финансовых возможностей. Елена Тарасова, коммерческий директор компании Plus Development, поделилась с нами соображениями о том, кому выгодно покупать на ранних и поздних этапах застройки и какие оптимальные решения предлагает рынок.
Начнем с очевидных фактов. На этапе котлована или начальных этапах строительства застройщики предлагают жилье с существенным дисконтом по сравнению с готовыми объектами. Именно эту минимальную цену многие стараются зафиксировать в своем договоре. Как правило, схема интересна для двух типов покупателей: тех, кто покупает для проживания и готов ждать выбранный объект, и инвесторов.
Цена от котлована до сдачи всегда растет: удорожание может составить 15-20%. Инвесторы перепродают такие квартиры накануне сдачи дома в эксплуатацию.
Впрочем, даже если покупатели не планируют перепродажу, есть дополнительные преимущества. На ранних этапах доступен большой выбор планировок. У некоторых застройщиков бывает около 100 вариантов по одному ЖК. Также проще подобрать жилье на нужном этаже, с определенными видовыми характеристиками и т. д.
Важным плюсом покупки на ранней стадии для тех, кто накопил только на первоначальный взнос, сейчас стал льготный период траншевой ипотеки или рассрочки от застройщика. Чем раньше клиент войдет в сделку, тем дольше будет период минимальных платежей. Получится сэкономить на процентах.
Есть и менее очевидные выгоды. На них сегодня ориентируется третья обособленная группа покупателей: те, кто выбирает между банковским депозитом и покупкой недвижимости. Да, это тоже инвесторы, но у них нет цели просто заработать на перепродаже. Их главная задача – сохранить деньги, защитить их от инфляции, от валютных колебаний и прочих потрясений. Они тщательно отбирают варианты. Недвижимость в данном случае – просто одна из опций наряду с рублевыми вкладами, покупкой акций и т. д.
По нашим оценкам, сегодня действительно выгоднее купить квартиру на ранней стадии строительства, нежели открывать долгосрочный вклад. Тем более что недвижимость – простой, понятный актив, который часто не требует инвестиционного управления.
Для сравнения приведем средние цифры по рынку, чтобы понять доходность обоих вариантов. Допустим, у человека есть 6 млн рублей. Для простоты возьмем текущую инфляцию: 8,6%.
Вклад
- Реальная ставка по вкладам: 15-18% годовых (цифры могут колебаться, заявленные 20-23%, как правило, не действуют на длительный срок).
- Налоги на доходы: 13-15% (при доходности вклада свыше 150 тыс. рублей в год)
- Чистая доходность: около 5-6% в зависимости от конечных условий.
Квартира на ранней стадии застройки
- Ценовая динамика за год: 5% (на примере 2024 года).
- Реальные скидки от застройщиков в этом же году: до 14%.
- Потенциальная доходность после перепродажи через год: не менее 7,7%.
Потенциальная доходность может быть и выше, мы берем базовый расчет:
- Стоимость квартиры через год (без скидки): 6 300 000 рублей.
- Цена квартиры со скидкой: 5 418 000 рублей.
- Потенциальная доходность: 16,3% (от цены со скидкой).
- Реальная доходность за вычетом инфляции: 7,7%.
С учетом роста цен на жилье инвестиции в квартиру на ранней стадии строительства становятся все более привлекательными во многих регионах России. К тому же стоит помнить о рисках финансового сектора. Например, у банка могут отнять лицензию, банки могут ограничить снятие денег с вкладов, рубль может потерять позиции на валютном рынке и так далее. При этом накопления свыше 1,4 млн рублей вообще не защищены страховкой.
Какие минусы учесть
1. Приобретение объекта на стадии котлована всегда сопряжено с рисками. Если застройщик окажется ненадежным или столкнется с финансовыми трудностями, проект могут задержать.
2. Средний срок строительства составляет 2-3 года. Если нужно решить жилищный вопрос здесь и сейчас, лучше покупать квартиру в высокой степени готовности.
3. Высокие ипотечные ставки могут нивелировать доход, если вы не проходите по семейной ипотечной госпрограмме или у вас на руках менее 6 млн рублей. Просчитывайте выгоду с учетом переплат. Ищите предложения девелоперов, которые по рассрочке минимизируют нагрузку на старте. Многие компании позволяют заплатить первоначальный взнос позже, используют траншевую ипотеку, дают значительные скидки, доступ к партнерским программам. Не ограничивайте себя локацией: есть регионы, где цены на жилье быстро растут, и там по-прежнему доступны недорогие квартиры.
Кому рекомендуем
- Инвесторам, готовым ждать и перепродать квартиру по более высокой цене.
- Молодым семьям или людям, которые планируют улучшить жилищные условия, подходят под условия семейной ипотеки, могут позволить себе ожидание окончания строительства.
- Тем, кто хочет сэкономить на стоимости квадратного метра даже при дорогой ипотеке.
Когда дом уже практически построен или сдан в эксплуатацию, риски срыва сроков или замораживания проекта уже минимальны.
Покупатели могут быстро въехать в новую квартиру, что особенно важно для тех, у кого буквально нет крыши над головой.
Кроме того, лишь на заключительных этапах строительства очевидны все преимущества или недостатки жилого комплекса: наличие или отсутствие дорог, детских садов, магазинов, озеленения и т.д.
Сегодня объекты в высокой степени готовности чаще выбирают три основных типа покупателей: семьи, которые улучшают жилищные условия, высококвалифицированные специалисты со стабильным доходом и те же инвесторы, которые рассчитывают сдавать жилье. Правда, такие предпочитают покупать недвижимость по переуступке: получается дешевле, чем у застройщика.
Кстати, на поздних стадиях выгодно приобретать квартиру с отделкой. Сейчас разница в стоимости уже не покрывает расходов на самостоятельный ремонт. При этом рост цен на материалы, длинные сроки поставок и общая нестабильность курсов валют могут сделать процесс более долгим и дорогим, чем планировалось. А с ремонтом от застройщика можно сразу сдать недвижимость в аренду.
Какие минусы учесть
1. По мере завершения строительства цена значительно возрастает. Сейчас это особенно чувствительно: ипотека на более дорогую квартиру приводит к еще большим переплатам.
2. На поздних этапах выбор в новостройках ограничен, особенно если речь идет о популярных планировках или верхних этажах.
3. Если застройщики будут активно замораживать проекты, которые планировали начать в 2026-2027 гг., надо приготовиться к дефициту качественных готовых объектов уже в ближайшем будущем.
Кому рекомендуем
- Людям, которым нужно жилье «здесь и сейчас» и которые не хотят «платить дяде» за аренду или ждать несколько лет.
- Покупателям, предпочитающим минимизировать риски или не имеющим опыта в инвестициях в недвижимость.
- Тем, кто хочет видеть готовый продукт перед покупкой.
Если полной суммы нет, а ипотека пугает, при покупке жилья можно комбинировать базовые инструменты.
1. Совместные траншевые программы банков и застройщиков. Это временная мера, но она резко облегчает финансовую нагрузку на старте. Ставки, которые предлагают сегодня, могут существенно снизить расходы на выплату процентов.
2. Рассрочки. Хороший вариант – рассрочка на 1-2 года без процентов или с минимальными процентами. Выгодна для тех, кто вообще не хочет связываться с ипотекой сегодня.
3. Господдержка. По-прежнему доступна семейная ипотека и ряд других адресных программ. В ипотеку можно войти постфактум, взяв в долг на первоначальный взнос.