Судя по сводкам аналитиков, спрос на аренду жилья в последнее время неуклонно растет. Поэтому все чаще поднимаются вопросы о том, за что арендодатели должны платить, а за что — нет.
Разберем, какие платежи сейчас не могут возлагать на собственника сдаваемой квартиры согласно действующим правилам.
Чаще всего собственники сдаваемого жилья платят с получаемой ими арендной платы либо НДФЛ, либо налог на профессиональный доход (зарегистрировавшись самозанятым). Но следует учитывать, что не все платежи, которые поступают от квартирантов, включаются в налогооблагаемую базу.
Как неоднократно подтверждал Минфин России, если жильцы компенсируют собственнику коммунальные платежи, он не должен платить налог с тех средств, которыми покрывается стоимость фактически потребленных услуг (за воду, электричество и прочие услуги, плата за которые начисляется по показаниям счетчика).
Такие платежи не являются для собственника доходом, поскольку он не оплачивал бы такие услуги, если бы квартира никому не сдавалась. Поэтому и налог он с этих средств платить не обязан — это правило действует при оплате как НДФЛ, так и налога на профессиональный доход (Письма Минфина РФ от 1 февраля 2019 г. № 03-04-05/ 5889; 10 ноября 2020 г. № 03-11-11/ 98001).
А вот если жильцы компенсируют ему также плату за содержание общего имущества дома, отопление и пр. услуги, которые по счетчику не оплачиваются, он должен платить налог с этих сумм, поскольку это уже его доход (он в любом случае нес бы эти расходы, даже если бы квартира пустовала).
Если соседям причинен материальный ущерб непосредственно действиями квартиранта, собственник сдаваемого жилья ничего возмещать не должен. Так, например, в суде разбирался такой спор: между квартирантом и жителем соседней квартиры разгорелся скандал, перешедший в драку.
По итогам поединка была повреждена входная дверь соседа — и тот выставил собственнику сдаваемой квартиры счет за новую дверь (более 50 тысяч рублей).
Получив отказ, он обратился в суд — но там его иск отклонили: ущерб был причинен не из-за того, что собственник не исполнял свои обязанности по надлежащему содержанию жилья, а в результате конфликтной ситуации между третьими лицами, за которую собственник отвечать не должен (Девятый КСОЮ, № 88 – 7279/2024).
Но в других случаях — когда ущерб соседям причинен вследствие ненадлежащего ухода за квартирой (прорвало трубу, сорвало кран и т. д.), отвечать будет собственник жилья.
Моральный вред, причиненный соседям действиями квартиранта, собственник также компенсировать не обязан.
Суды сходятся в едином мнении, что в таких случаях отвечать должен именно тот, кто причинил вред (например: квартирант шумит, курит на балконе, оскорбляет окружающих — взыскивать компенсацию морального вреда нужно непосредственного с него, а не с собственника жилья) (например: Первый КСОЮ, № 88-22464/2021).