Наложение запрета на сделки с недвижимостью поможет обезопасить собственника от различных ситуаций, которые могут привести к потере квартиры, например, в результате действий мошенников. Рассказываем о том, как оформить запрет на сделки с недвижимостью, что он дает и в каких случаях он не действует.
Комментирует Элен Лукьянова, заместитель руководителя юридического департамента агентства недвижимости «Этажи»: «Ст. 36 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» позволяет сделать так, чтобы без владельца жилья право собственности не могло перейти другому человеку. На основании этого собственник недвижимости может запретить регистрировать сделки со своим объектом без его присутствия. Запись об этом будет отображаться в выписке из ЕГРН».
Запрет на сделки больше всего помогает в ситуациях, когда мошенники каким-то образом пытаются обманным путем завладеть вашей недвижимостью. Еще не у каждого собственника складываются доверительные отношения с родственниками. В таких ситуациях также присутствует риск того, что кто-то может обмануть вас и переписать недвижимость на себя, либо попытаться оформить договор купли-продажи, а деньги забрать себе.
«Запись о запрете на сделки — это один из способов защиты имущества граждан от мошеннических сделок. Рекомендуется вносить такую запись одиноким пожилым собственникам, законным представителям несовершеннолетних, ограниченных или лишенных дееспособности владельцев объектов недвижимости. Именно эти категории в первую очередь могут стать жертвами квартирных мошенников. Такая запись может также обезопасить собственника, который надолго уехал из города, и его недвижимость пустует. Еще запрет на сделки защищает от электронных мошенников», — отмечает Элен Лукьянова.
Закон разрешает водить ограничения на сделки по тем объектам, операции с которыми подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Это может быть дом, квартира, участок и любое другое имущество, которое относят к недвижимому. Запрет также разрешено накладывать на действия не только с целым объектом, но и с какими-то его частями. Например, если кто-то владеет половиной дома, то он может наложить запрет именно на эту часть — на свою собственность. Но в таких ситуациях стоит обратить внимание на то, что желание одного владельца наложить запрет не помешает собственнику другой части недвижимости свободно продавать свою долю – запретить это по закону нельзя.
В общем оформленный запрет на совершение каких-либо сделок включает в себя такую информацию:
- данные о собственнике — ФИО, адрес регистрации и паспортные данные;
- сведения о недвижимости, на которую наложен запрет;
- сведения о том, чего конкретно хочет владелец, к примеру, наложит запрет на передачу права собственности без личного участия;
- дату наложения запрета.
Есть несколько способов подачи заявления, на основании которого в ЕГРН внесут запись об ограничении:
- владелец недвижимости обращается в МФЦ;
- собственник объекта обращается в отделение Кадастровой палаты;
- собственник оформляет заявление на наложение запрета на сделку и направляет его почтой. В такой ситуации личность заявителя потребуется подтвердить у нотариуса;
- владелец объекта обращается с заявлением в ЛК на сайте Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии;
- собственник подает заявление на сайте Госуслуг или через мобильное приложение. Но чтобы это сделать, дополнительно понадобится усиленная электронная подпись — ЭП, оформить которую можно с помощью приложения «Госключ».
После того, как от собственника недвижимости поступает заявление на наложение запрета на сделки, информацию вносят в ЕГРН. С этого момента никто, кроме самого собственника лично, не сможет обратиться для перерегистрации права собственности по любой причине. Фактически это означает, что без ведома владельца недвижимости никто другой не сможет:
- продать объект, обменять его на другое имущество или подарить кому-либо;
- сдать недвижимость в аренду на основании договора, который необходимо регистрировать в Росреестре. Регистрации подлежат договоры, срок действия которых составляет от одного года и более;
- использовать жилой объект в качестве залогового имущества при оформлении кредита.
Обратите внимание на то, что даже если у какого-то человека будет доверенность на право совершения сделок от имени собственника, заверенная нотариусом, это все равно не даст возможности продать квартиру, обменять ее, подарить или выполнить любое другое аналогичное действие.
В некоторых случаях у мошенников все-же может получиться обманным путем завладеть недвижимостью, даже при условии того, что на действия с ней наложен запрет. К примеру, в случае, если договор купли-продажи будет подписан с помощью ЭП. Это связано с тем, что по закону такая ситуация приравнивается к обращению при личном присутствии собственника.
Элен Лукьянова отмечает: «С помощью ЭП возможно провести сделку только имея письменное согласие собственника, которое необходимо заранее направить в Росреестр. Но электронные документы на регистрацию будут приняты без этого согласия, если они поданы через госорганы или нотариуса или если они подписаны УКЭП — усиленной квалифицированной подписью, при этом сертификаты ключей проверки должны быть выданы самим Росреестром».
Обычно отметка о том, что на действия с недвижимостью наложен запрет, появляется в течение пяти дней с момента направления заявления.
В некоторых ситуациях даже наложение запрета на совершение сделок не поможет — право собственности будет перерегистрировано на другого человека. Это может произойти в таких случаях:
- есть решение суда, на основании которого право собственности должно перейти другому человеку;
- заявлено требование от судебного пристава;
- произошли другие ситуации, которые предусмотрены законодательством, и которые не предполагают согласия владельца либо его личного участия в процедуре.
Элен Лукьянова предупреждает: «Стоит обратить внимание, что запись в ЕГРН о запрете на совершение сделок не спасет в случае банкротства собственника и реализации его имущества по иску банка-кредитора».
Бывает, что появилась необходимость совершить какую-то сделку без личного участия собственника. К примеру, когда человек находится в другой стране и не намерен в ближайшее время сюда приезжать. Чтобы снять наложенный запрет, собственник жилья должен обратиться с заявлением, аналогичным тому, которое он оформлял на наложение запрета. Также наложенный запрет автоматически перестанет действовать в случае, если перерегистрация права собственности произойдет при участии владельца. Новый владелец уже сможет продавать недвижимость, дарить ее, использовать в качестве залога.